Locações empresariais e atenção por parte dos sublocatários

[:pt]ESTADÃO – 14/03/2022

Um assunto de relevância ao mercado imobiliário, no que diz respeito às relações locatícias, é a necessidade da realização do registro e da averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel.

O registro do contrato confere eficácia da cláusula de vigência perante terceiros, enquanto a averbação no Registro de Imóveis proporciona ao locatário, preterido do seu direito de preferência na aquisição do imóvel locado, haver a propriedade do imóvel para si, mediante o depósito do valor do imóvel e dos custos da transação.

Como consta do artigo 8º da Lei nº 8.245, de 18/10/1991 (“Lei de Locações”), se o imóvel for alienado durante a vigência da locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para que o locatário desocupe o imóvel, salvo se: (i) a locação for por tempo determinado; (ii) o contrato de locação contiver cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel; e (iii) o contrato de locação estiver registrado na matrícula do imóvel.

Por sua vez, o artigo 33 da Lei de Locações, prevê que o locatário poderá haver o imóvel locado para si, caso não lhe tenha sido oportunizado o direito de preferência. Para isso é preciso que os seguintes requisitos cumulativos estejam preenchidos: (i) o contrato de locação deverá estar averbado no Registro de Imóveis com pelo menos trinta dias de antecedência ao registro do título que deu origem à transferência da propriedade do imóvel ao adquirente; e (ii) o locatário deverá pleitear a aquisição do imóvel no prazo de seis meses a contar do registro da transferência da propriedade do imóvel no Registro de Imóveis.

Realizadas essas primeiras considerações, surge a seguinte indagação: poderá o sublocatário valer-se da mesma proteção jurídica conferida ao locatário no que se refere à manutenção da vigência da locação e de haver o imóvel para si, caso tenha sido subtraído o exercício do direito de preferência?

Nos parece que sim. A resposta a esse questionamento pode ser extraída da própria Lei de Locações, eis que o seu artigo 14 menciona que “Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.” Contudo, importante ressaltar, para tanto, o contrato de locação que deu origem ao contrato de sublocação deverá ser registrado e averbado junto à matrícula do imóvel, como antes mencionado.

Surge aqui, um problema enfrentado por muitos sublocatários que, na maioria das vezes, não é de fácil resolução. Isso se deve, pois de forma não incomum os contratos de locação são celebrados sem preencher os requisitos necessários ao registro e à averbação perante o Registro de Imóveis, como por exemplo, nas hipóteses de não contemplarem a completa qualificação das partes e a descrição correta do imóvel.

Dito isso, cabe aos profissionais e aos operadores do direito imobiliário, ao celebrarem contratos de sublocação, atentarem ao fato de que para se valerem da mesma proteção jurídica conferida ao locatário, os contratos de sublocação deverão ser registrados e averbados junto à matrícula do imóvel e, para que isso ocorra, os contratos de locação também deverão estar inscritos na matrícula do imóvel.

Portanto, recomenda-se que algumas cautelas sejam tomadas antes da assinatura dos contratos de sublocação, tal como a análise, por profissional especializado em direito imobiliário, das particularidades do contrato de locação e da matrícula atualizada do imóvel.[:]