05.04.2015 – Societário – Edição 08

Mudanças no regramento dos condo-hotéis
Investimentos imobiliários nos chamados condo-hotéis ganharam certa popularidade no país nos últimos tempos, tendo a Comissão de Valores Mobiliários – CVM, diante de diversas captações públicas de recursos junto a investidores, emitido alerta ao mercado sobre a questão. Isso porque esse tipo de captação seria uma modalidade de contrato de investimento coletivo (CIC), ficando sujeita à legislação pertinente e à regulação do referido órgão regulador.

Após o Colegiado da CVM ter, em diversas oportunidades, dispensado o atendimento a vários dispositivos das normas que regulam as ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários, foi emitida a Deliberação CVM 734, de 17 de março de 2015 (publicada no Diário Oficial da União em 19 de março de 2015), delegando competência à Superintendência e Registro de Valores Mobiliários para conceder, nos casos especificados, dispensas de diversas exigências (inclusive registro) em ofertas públicas de distribuição de CIC relacionados à venda de unidades imobiliárias autônomas ou partes ideais de condomínios gerais, com remuneração vinculada ao empreendimento.

A dispensa de requisitos estabelecidos nas normas que regulamentam as ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários (o registro de oferta pública de valores mobiliários, registro de emissor de valores mobiliários, a contratação de instituição intermediária integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários e o cumprimento dos prazos de duração da oferta) podem ser utilizadas por ofertas de CIC que envolvam (i) unidades imobiliárias autônomas destinadas exclusivamente a investidores que possuam ao menos R$1.000.000,00 de patrimônio ou invistam ao menos R$300.000,00 na oferta; e (ii) partes ideais de condomínios gerais destinadas exclusivamente a investidores qualificados, conforme definição dada pela CVM e, ainda, que possuam ao menos R$1.500.000,00 de patrimônio ou invistam ao menos R$ 1.000.000,00 na oferta.

De qualquer sorte, a dispensa está condicionada ao atendimento de inúmeras exigências que vão desde a apresentação de prospecto resumido da oferta, estudo de viabilidade econômica e declaração do investidor em relação à experiência de mercado, até a necessidade de, durante a existência do empreendimento hoteleiro, apresentar na rede mundial de computadores de demonstrações financeiras anuais e trimestrais auditadas ou acompanhadas de relatório especial emitido por auditor independente registrado na CVM.

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STJ decide que o encerramento irregular de sociedade, por si só, não consiste em causa de desconsideração da personalidade jurídica
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Embargos de Divergência em Recurso Especial EREsp 1.306.553-SC, afastou a aplicação da teoria da desconsideração da personalidade jurídica no caso de mera dissolução irregular de sociedade, pacificando o entendimento do referido Tribunal no sentido de que “o encerramento irregular das atividades da pessoa jurídica, por si só, não basta para caracterizar abuso da personalidade jurídica”. A decisão encerra a divergência entre as duas turmas do STJ: a Terceira, que estendia a aplicação da teoria da desconsideração da personalidade jurídica também para a dissolução irregular da sociedade (ou seja, bastava promover a baixa ou o encerramento das atividades da sociedade sem a devida quitação de todas as dívidas para que os débitos fossem redirecionados para os sócios) e a Quarta, que aplicava a desconsideração às hipóteses restritas de desvio de finalidade ou confusão patrimonial entre a sociedade e seus sócios, nos termos do art. 50 do Código Civil.

A partir desse julgamento, unifica-se o entendimento a respeito da matéria no âmbito do STJ, limitando o levantamento do manto que confere proteção à personalidade jurídica às situações excepcionais de abuso, caracterizado pelo desvio de finalidade, ou pela confusão patrimonial, cujo objetivo seja fraudar a lei.

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Atualização do Cadastro de Imóveis Rurais passa a ser eletrônica
Com o intuito de aperfeiçoar o cadastramento de imóveis rurais, o Ministério de Desenvolvimento Agrário lançou no dia 30 de março, o novo Sistema Nacional de Cadastro de Imóveis Rurais (SNCR), que possibilitará a atualização dos cadastros já existentes por meio eletrônico, sem necessidade de deslocamento até uma sede do INCRA. Para facilitar a utilização do novo sistema, o Incra disponibilizou para download, o Manual de Orientação para Preenchimento da Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais Eletrônica. Suas informações orientam o utilizador durante cada uma das etapas do cadastro do usuário e do fornecimento de dados relativos ao uso, estrutura, pessoa e gráfico. Este último é uma novidade do novo sistema que disponibilizará os mapas relativos aos imóveis já certificados pelo Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF), bastando a inserção do número da certificação do georrefereciamento.

Dentre as vantagens da modernização do sistema, destacam-se a maior agilidade nos procedimentos cadastrais e a manutenção de um cadastro rural brasileiro com informações continuamente atualizadas. Por outro lado, do que se abstrai do manual disponibilizado, o novo sistema permite que a criação de usuário e login seja realizada diretamente pelo site, sem verificação da legitimidade da pessoa que fez o registro, especialmente no caso de pessoas jurídicas. Além disso, o manual não indica como será realizada a entrega da documentação comprobatória do título sobre o imóvel e também não confere a possibilidade de o antigo proprietário do imóvel declarar que não detém mais direitos sobre a área cadastrada, dependendo do novo proprietário para atualizar o cadastro tal como ocorria no antigo sistema.

Segundo o novo sistema devem fazer o cadastramento os proprietários, titulares do domínio útil ou possuidores a qualquer título de imóvel rural, de acordo com a Lei nº 5.686/72. Com o cadastramento do imóvel rural, o titular obterá o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, documento indispensável para desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda o imóvel rural e para homologação de partilha amigável ou judicial “sucessão causa mortis”, conforme a Lei n.º 4.947, de 06 de abril de 1966, com as alterações da Lei 10.267/2001 e os respectivos decretos regulamentadores.

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É regulamentada a Lei Anticorrupção
Foi publicado no último dia 19 de março o Decreto nº 8.420, que regulamenta a responsabilização objetiva administrativa das empresas pela prática de atos contra a administração pública, nacional ou estrangeira, de que trata a Lei 12.846/13, (Lei Anticorrupção). Na regulamentação, foram detalhados os programas preventivos a serem praticados pelas empresas, o que deve ocorrer por meio da adoção de Programas de Integridade que incluem, por exemplo, práticas de compliance e a elaboração de códigos de ética e de códigos de conduta. Foi também estabelecido o procedimento a ser adotado no Processo Administrativo de Responsabilização (PAR), o qual pode ser antecedido de um procedimento de investigação preliminar, que terá caráter sigiloso e não punitivo, com o objetivo de apurar os indícios necessários à instauração do PAR.

O referido Decreto também designou a forma de cálculo das multas, considerando em sua dosimetria critérios como a continuidade na prática dos atos lesivos, a ciência do fato pelos diretores da empresa, as hipóteses de interrupção na prestação de serviços públicos, a reincidência, a situação econômica da acusada e o valor dos contratos mantidos ou pretendidos. Há, ainda, dispositivos com relação ao acordo de leniência, a ser firmado com as empresas que estiverem dispostas a colaborar identificando envolvidos e obtendo informações e documentos que auxiliem na investigação, com vista à isenção ou à atenuação das respectivas sanções.