09.07.2014 – Societário – Edição 04

INCORPORADORAS DEVEM REDOBRAR CAUTELA EM RELAÇÃO AOS ATRASOS NO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA
No recente julgamento do Recurso Especial nº 1.328.901/RJ, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) responsabilizou incorporadora e construtora pelo atraso na entrega de um resort no município de Angra dos Reis. O STJ entendeu que as executoras deveriam ter tomado as diligências necessárias à realização do empreendimento, incluindo a sua regularização ambiental no prazo acordado. A Ministra Relatora, Nancy Andrighi, condenou as rés a ressarcir à autora, uma empresa de administração hoteleira que comprara apartamentos no resort, todos os valores por ela dispendidos, com o acréscimo de correção monetária e juros de mora. Esse julgamento, em consonância com algumas decisões que vêm ganhando força nos Tribunais de vários Estados, como o de São Paulo, demonstra uma tendência de maior responsabilização das incorporadoras e construtoras por atrasos na entrega das obras. Desse modo, recomenda-se às empresas de construção civil cautela na utilização da chamada “cláusula de tolerância”, cláusula comum em contratos de compra e venda de imóvel na planta, que confere às incorporadoras um prazo de tolerância, usualmente de 180 dias, para a entrega de imóvel com isenção de penalidade. Na prática, trata-se de uma extensão do prazo para a entrega do imóvel, já que não há a necessidade de comprovar a ocorrência de caso fortuito ou de força maior que justifique o atraso. Na mesma linha da decisão do STJ, o Deputado Federal Eli Correa Filho apresentou o Projeto de Lei 178/11, atualmente em tramitação na Câmara dos Deputados, visando a tornar nulas as “cláusulas de tolerância” inseridas em contratos dessa natureza. Entretanto, de forma acertada, o parecer da Comissão de Planejamento Urbano da Câmara alterou a sua redação, preservando a validade de tais cláusulas. Ainda, a redação atual do referido projeto atribui às incorporadoras o dever de informar ao adquirente, com até 6 meses de antecedência, o possível atraso, assim como o dever de reportar mensalmente o andamento das obras. Ademais, sujeita o incorporador que descumprir o prazo de tolerância de 180 dias ao pagamento de multa compensatória de 1% do valor até então pago pelo adquirente, bem como de multa moratória no valor de 0,5% ao mês (ou fração, calculada pro rata dies), atualizada monetariamente pelo mesmo índice previsto no contrato. Assim, recomenda-se às incorporadoras cautela redobrada na fixação do prazo de entrega da obra e sugere-se o acompanhamento desse provável novo marco regulatório.

CVM FISCALIZA CONDO-HOTÉIS
Os condo-hotéis (ou “hotéis para investidores pulverizados”, na terminologia empregada pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo – SECOVI-SP) constituem-se em modalidade de investimento na qual o investidor adquire uma unidade imobiliária e, concomitantemente, constitui, de regra, uma sociedade em conta de participação com uma operadora de hotel. Por meio de tal sociedade, o investidor cede o uso da unidade imobiliária para a referida operadora, a qual, por sua vez, se encarrega da gestão do hotel, distribuindo percentual do lucro gerado por todo o empreendimento. Ocorre que, não raras vezes, empreendimentos com essas características são ofertados mediante o uso de sofisticados e custosos meios de publicidade, o que tem levado a Comissão de Valores Mobiliários – CVM a fiscalizar tais empreendimentos, ao argumento de que tais negócios envolveriam um Contrato de Investimento Coletivo, valor mobiliário previsto no artigo 2º, IX, da Lei 6.385/76, que estabelece que são considerados valores mobiliários sujeitos ao regime da referida lei, “quando ofertados publicamente, quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros”. Tal entendimento, todavia, não é pacífico. No mercado, há quem considere que se trata de uma atuação injustificada da CVM, uma vez que tal espécie de empreendimento, por constituir um condomínio edilício, já estaria regulado pelo Código Civil e pela Lei 4.591/64 (que regula as Incorporações Imobiliárias). Fato é que, especialmente diante da inexistência de regulamentação própria pela CVM e da ausência de um entendimento consolidado sobre o tema, existe o risco de os “condo-hotéis” serem enquadrados como valores mobiliários, estando sujeitos à Lei 6.385/76 e à regulamentação e fiscalização da CVM. Assim, é importante o cuidado com a estruturação do negócio e a forma de captação de investidores, bem como com a realização de tal espécie de investimento.

ALIENAÇÃO DE IMÓVEL PREVISTA EM PLANO DE RECUPERAÇÃO NÃO CONSTITUI HIPÓTESE EXCLUDENTE DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO
Em recente decisão, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, no julgamento do Recurso Especial nº 1.374.643/RJ, que a venda direta de imóvel prevista em plano de recuperação judicial não caracteriza venda por decisão judicial, para os efeitos a que alude o artigo 32 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Dessa forma, a Corte concluiu que deve ser respeitado o direito de preferência do locatário, constante no artigo 27 do mesmo diploma legal. No caso, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro havia afastado o direito de preferência do locatário por entender que a transação caracterizaria venda por decisão judicial. A reforma da decisão pela Corte Superior teve como fundamento a natureza contratual do plano de recuperação judicial aprovado pelos credores, com a anuência do devedor (nos termos do artigo 56, §3º, da Lei 11.101/05), bem como o fato de a recuperação judicial não alterar a qualificação jurídica do contrato de locação que permanece existente, válido e eficaz tanto para o locador quanto para o locatário, inclusive quanto ao direito de preferência. A linha decisória adotada pelo STJ destacou que a homologação do plano pelo juiz não torna a venda direta prevista no artigo 145 da Lei 11.101/05 em uma venda por decisão judicial. A alienação de bem no âmbito de um processo recuperatório decorre da vontade das partes envolvidas (credores e devedor), sem interferência do juiz, o que impede sua caracterização como venda resultante de autorização estatal, de caráter público e, em regra, no curso de execução forçada.