15.04.2014 – Societário – Edição 03

A CISG ENTRA EM VIGOR NO BRASIL
No dia 01 de abril, entrou em vigor no Brasil a Convenção de Viena de 1980 sobre a Compra e Venda Internacional de Mercadorias, conhecida internacionalmente pela sigla em inglês “CISG” (Convention on International Sales of Goods). De acordo com a ONU, o Brasil é o 79º país a aderir à CISG, cujos signatários incluem grandes parceiros comerciais brasileiros, tais como a China, os Estados Unidos e vários países europeus e sul-americanos. O referido diploma legal tem status de lei ordinária no ordenamento jurídico brasileiro, tendo, portanto, a capacidade de revogar leis ordinárias anteriores cujo conteúdo seja com o seu conflitante. Salienta-se, contudo, que a legislação ordinária sobre a matéria continua plenamente aplicável à compra e venda de mercadorias entre nacionais.

Como consta do próprio nome, a CISG é aplicável a contratos de compra e venda de mercadorias celebrados entre partes que tenham estabelecimentos em diferentes países, no que diz respeito aos direitos e obrigações do vendedor e do comprador deles emergentes. O seu propósito principal consiste na uniformização das regras sobre compra e venda internacional de mercadorias, diminuindo, assim, os custos transacionais para as partes engajadas em importações e exportações. Antes da vigência da CISG, os players brasileiros estavam sujeitos à aplicação de legislação doméstica dos países signatários e, até mesmo, da própria CISG, quando em decorrência da aplicação das regras de direito internacional privado, o que lhes gerava custos de obtenção de informações legais sobre outros países, bem como possíveis custos de litígios sob a égide de legislação desconhecida.

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A INCORPORADORA É RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM NA AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL
Precedente recente estabeleceu que a responsabilidade pelo pagamento da comissão pelos serviços de corretagem é da incorporadora que contrata o corretor, caso não exista clara e direta transferência desta responsabilidade na avença firmada com o comprador. O Tribunal de Justiça do Maranhão (TJMA) entendeu que valores pagos pelo consumidor a título de sinal não poderiam ser considerados pela incorporadora como pagamento da comissão de corretagem. Os julgadores destacaram que, normalmente, é a empreendedora quem contrata uma imobiliária ou corretores individuais para realizar a venda das unidades e, portanto, é seu ônus arcar com os custos da comissão dos profissionais. Decidiu que a empreendedora não pode transferir esse ônus ao adquirente, na medida em que, na maioria das vezes, tal adquirente sequer tem ciência da existência dos serviços de intermediação quando se dirige a um stand de vendas de imóveis.

O contrato de corretagem é atualmente disciplinado pelo Código Civil, nos artigos 722 a 729, e na lei especial dos corretores de imóveis. O corretor de imóveis consiste em profissional independente, que se obriga a obter para outrem negócio jurídico mediante o recebimento de remuneração que, usualmente, é representada por uma comissão sobre o valor da unidade imobiliária. No que toca à responsabilidade pelo pagamento da comissão, a jurisprudência pátria vem se posicionando no sentido de que cabe àquele que efetivamente solicitou a prestação de serviços do corretor remunerá-lo. Outrossim, diversos tribunais pátrios, tais como o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul e o Tribunal de Justiça de São Paulo, entendem ser possível a transferência do dever desse pagamento ao adquirente, desde que ele esteja realmente ciente e concorde expressamente com tal contratação.

Percebe-se, portanto, que o precedente do TJMA revela uma orientação protetiva aos adquirentes e que, portanto, gera a necessidade de uma correta estruturação jurídica do negócio, de forma a preservar o direito das incorporadoras de repassar os custos da comissão de corretagem aos adquirentes de forma transparente, se assim entender necessário.

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS EDITA INSTRUÇÃO SOBRE POSSIBILIDADE DE DIVULGAÇÃO DE ATOS E FATOS RELEVANTES APENAS NA INTERNET
Entrou em vigor no dia 10 de março de 2014 a Instrução CVM nº 547, de 05 de fevereiro de 2014. Esta Instrução, que alterou dispositivos da Instrução CVM nº 358/2002 e da Instrução CVM nº 480/2009, possibilita que as companhias abertas divulguem atos ou fatos relevantes apenas na Internet, dispensando as tradicionais publicações em jornais de grande circulação – reduzindo, logicamente, os custos da divulgação e, em princípio, facilitando a difusão das informações relevantes.

De acordo com a Instrução CVM nº 547/2014, a divulgação de ato ou fato relevante deve ocorrer, no mínimo, por meio de jornais de grande circulação habitualmente utilizados pela companhia aberta ou por meio, pelo menos, de um portal de notícias com página na Internet que disponibilize, em seção disponível para acesso gratuito, a informação (ato ou fato relevante) em sua integralidade. Ainda, a divulgação de ato ou fato relevante, quando feita em jornal de grande circulação, segue podendo ser realizada de modo resumido, desde que indicados os endereços na rede mundial de computadores onde a informação completa esteja disponível a todos os investidores (em teor no mínimo idêntico àquele remetido à CVM).

De qualquer forma, a Instrução CVM nº 547/2014 não acabou com a obrigação de que o ato ou fato relevante seja enviado à CVM (sendo disponibilizado em seu site), devendo a companhia, ainda, disponibilizar o ato ou fato relevante em seu próprio site e, sendo o caso, à bolsa de valores ou à entidade do mercado de balcão organizado em que os valores mobiliários de emissão da companhia sejam admitidos à negociação.

Destaca-se que a alteração nos canais de comunicação da companhia depende de alguns procedimentos prévios, incluindo a alteração da política de divulgação de ato ou fato relevante da companhia, da atualização de seu formulário cadastral e da divulgação de tal alteração pela forma até então utilizada pela companhia para divulgação dos seus fatos relevantes.

Assim, as companhias abertas, respeitadas as exigências e os procedimentos previstos na legislação e na Instrução CVM nº 547/2014, podem, atualmente, escolher pela divulgação de ato ou fato relevante por meio de publicação em jornal ou em portal de notícias na rede mundial de computadores, sendo possível modificar os canais de comunicação.

A Instrução CVM nº 547/2014 trouxe importante alternativa para a divulgação de ato ou fato relevante. Recomenda-se que as companhias abertas analisem, então, a melhor forma de divulgar suas informações.

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DECISÃO DO STJ REFORÇA NECESSIDADE DE CAUTELA NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
Em recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferida no julgamento da Ação Rescisória nº 3.785/RJ, foi reconhecida fraude à execução na venda de um imóvel cujo devedor se encontrava devidamente citado no processo executivo, mas no qual ainda não havia registro de penhora na matrícula do imóvel. O pedido de reconhecimento de fraude fora atendido pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, mas revogado em sede de agravo pelo STJ, que embasou sua decisão na existência de outro imóvel em nome do devedor de valor considerado suficiente para garantir a dívida. A ação rescisória foi motivada pela descoberta de que o imóvel remanescente não estava livre e desembaraçado e, sim, hipotecado para garantir uma dívida bancária. Na decisão, o STJ entendeu que o devedor agira de má-fé ao omitir a existência do débito, induzindo o Juízo a erro, na medida em que reiteradamente afirmara possuir meios de saldar a dívida.

Dentre as hipóteses de fraude à execução existe aquela em que o devedor aliena ou onera bens no curso de demanda capaz de reduzi-lo à insolvência, conforme artigo 593, II, do Código de Processo Civil. No sentido de dar uma interpretação mais branda a esse dispositivo, a Súmula nº 375 do STJ considera como determinante para a fraude à execução o registro prévio da penhora do bem imóvel alienado e a comprovada má-fé do terceiro adquirente, protegendo assim o adquirente de boa-fé. Nada obstante a Súmula encontrar-se válida, o STJ nesse julgado traz mais uma evidência de que ainda não existe um entendimento pacificado sobre o momento em que a alienação é considerada fraudulenta, eis que novamente entendeu bastar o devedor ter sido citado no processo executivo. O precedente reafirma a necessidade de cautela e de uma profunda verificação da situação jurídica, tanto do imóvel como do vendedor e antigos proprietários, prévia a qualquer aquisição imobiliária.